2007年06月24日

返済方式とキャッシュフローと税金の三角関係

毎年、あるいは毎月ポケットに入ってくる手取りの収入から、ポケットから出て行くすべての支出を差し引いたものが「キャッシュフロー(あるいは、税引き前収入)」です(表3参照)。借入金の元金返済分にしろ、利息返済分にしろ、どちらも手元から出て行くものですから、合計返済額が一定の元利均等返済では、その他の条件が変わらなければキャッシュフローの額は変動しません。一方、合計返済額が時間経過と共に減少する元金均等返済では、支出額が減るために毎年キャッシュフローは増加することになります。これらは、表3と両返済方式の違いが分かっていれば予測できることですよね。

表3 税引き前収入
収入合計額
−)支出合計額
―――――――――――――――
税引き前収入=「キャッシュフロー」


しかし、である。経費参入できない元金返済部分は、元利均等返済では毎年増えることになり、結果「申告所得」(表4参照)は増加します。つまり、税金支払いが増えるという事です。定額法にしろ定率法にしろ、耐用年数を過ぎれば減価償却費は計上できなくなります。言い換えれば、新たに減価償却資産を購入するか、資本的支出(資産の使用可能期間を延長させたり、資産の価額を増加させたりする部分の支出のこと)を増加させない限り、減価償却費は毎年低下していく運命にあるのです。

>>続きを読む  >>後日読む
posted by ジェレミー・茂 at 17:36| 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

だんだん支払額が減る元金均等返済方式

元金均等返済についても、先と同じ、借入金が1千万円、返済期間は10年、金利は3.5% という条件で毎年の返済額がどのようになるのかをみてみることにしましょう。

元金均等返済方式
年度 元金返済額 利息返済額 合計返済額
1年目 1,000,000 315,000 1,315,000
2年目 1,000,000 280,000 1,280,000
3年目 1,000,000 245,000 1,245,000
4年目 1,000,000 210,000 1,210,000
5年目 1,000,000 175,000 1,175,000
6年目 1,000,000 140,000 1,140,000
7年目 1,000,000 105,000 1,105,000
8年目 1,000,000 70,000 1,070,000
9年目 1,000,000 35,000 1,035,000
10年目 1,000,000 0 1,000,000
合計 10,000,000 1,575,000 1,1,575,000

>>続きを読む  >>後日読む
posted by ジェレミー・茂 at 16:09| 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年03月08日

元金が減らない!?元利均等返済

 住宅ローンなど、金額が大きく、返済期間が長期にわたるようなローンのときに多く使用されるのが 「元利均等返済」。特徴は、毎月支払う額は常に一定だが、その返済内訳は元金と利息の比率が変化している、という点です。たとえば、借入金が1千万円、返済期間は10年、金利は3.5% という条件を考えてみましょう。毎年の返済額は120万2414円で、元金と利息の返済は次のようになっています。

元利均等返済方式
年度 元金返済額 利息返済額 合計返済額
1年目 852,414 350,000 1,202,414
2年目 882,248 320,166 1,202,414
3年目 913,127 289,287 1,202,414
4年目 945,086 257,327 1,202,414
5年目 978,164 224,249 1,202,414
6年目 1,012,400 190,014 1,202,414
7年目 1,047,834 154,580 1,202,414
8年目 1,084,508 117,905 1,202,414
9年目 1,122,466 79,948 1,202,414
10年目 1,161,752 40,661 1,202,414
合計 10,000,000 2,024,137 12,024,137


1年目の元金返済額は852,414円、利息返済額は350,000円、合計額は1,202,414円となっています。2年目の元金返済額は882,248円、利息返済額は320,166円、合計額は1,202,414円で1年目と同じです。以下毎年の返済額は一定で、毎年元金の返済額は毎年増え続け、逆に利息返済額は減るという構図になっています。毎月返済額が一定なので、返済計画は立てやすいという反面、支払利息が大きいため、総返済額が後述の元金均等返済に比較し大きいというデメリットがあります。元利均等返済のイメージは、次の図を参考にしてください。元金の返済が進むにつれて、だんだん利息の支払いが少なくなる、というイメージですね。

元利均等返済のイメージ



 人気ブログランキングに登録しました。目指すは10位圏内!!
ちょっとでも日記が役に立ったと思ったら、ポチッと押してくださると嬉しいでーす。


管理サイト一覧
不動産投資日記をまとめて読むなら 株と不動産でお気楽投資
おいしいもの探しは ギンブラ
主治医探しなら 銀座の歯医者さん
NBA日記はじめました NBA観戦記


posted by ジェレミー・茂 at 20:02| 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年03月01日

精神状態が投資におよぼす影響

今回はちょこっと不動産投資から離れて、株式投資などの『紙の投資』におよぼす精神状態の影響について考えてみました。無意味に長いです。

⇒ 相場心理学を学ぶための本



投資と実生活の間には密接な関係が存在する。よく恋愛をすると世界が明るく見えるとか言われるが、まあそれと似たような感じで、儲かれば気分は有頂天、逆に損すれば気分はダークになり一日もしくはそれ以上鬱な気分が続くこともある。許容範囲以上の含み損を抱えているときは、これ以上損失が拡大したらどうしようと夜も眠れない日々が続き、気付けば死ぬほど体調が悪くなっていたりもする。


反対に、根拠はあんまりないが自信をもってトレードしたときは不思議に勝率がよかったり、びくびくしながら建て玉したときはたいてい反対方向に値が動いたりする。それなりの投資経験を有している人であれば、自分の精神状態とトレードの勝敗にはなんらかの相関関係があることを経験的に理解できることと思う。前向きな精神状態が良いトレード結果をもたらすことはなんとなくだが経験則で多くの人は知っているはずだ。


もちろん、前向きな精神状態のときにも思いがけず損することだってあるが、だからといって一度や二度の損で悲観的になったり、損失を誰かのせいにしたり、自暴自棄になったりする必要はない。トレーダーには大きく分けて3つのレベルがある。儲ける額や運用資金の多寡はあまり関係がない。常に損をし続けている投資家。一時期ものすごく儲かるが、最終的にはそれ以上の損をだすバブル投資家。そして、多少のドローダウンはあっても損益曲線が常に右肩上がりの投資家である。


では、儲からない大半の投資家と儲けを蓄積し続ける投資家では何が違うのだろうか。そこには埋めがたい何かがあるのだろうか。儲け続ける投資家だけが特別なトレーディング・システムを使用していたり、儲けの極意を知っているからなのだろうか。ひとつの結論はこうだ。投資手法や知識・情報の有無はそこまで大きな差にはならない。重要なのは、自分の精神状態を適切にマネジメントする能力である。


2007年2月28日、アメリカ経済の先行き不安のとばっちりで日本株も軒並み下げた。ただ、少なくともそれまでの日本市場への見方は強気相場が支配していた。それがたった一日で市場心理は総悲観になってしまった訳である。少なくともファンダメンタル的には一日でなにかが劇的に変わったわけではない。変わったのは市場を眺める投資家の心理だ。優秀なファンダメンタリストがあまり儲からない理由のひとつは市場心理の影響を考慮しないからだとする説もある。


人によっては、今回の世界同時株安がさも自分に対する個人攻撃ではないかと思ったかもしれない。ふざけるな!おれの建て玉みんな含み損じゃないかよ、と。だが、マーケットの発する情報は常に中立である。マーケットがだれかを一方的に個人攻撃したりすることはない。もしそう感じるとすれば、情報を解釈する側の人間がマーケット情報に勝手な解釈を付与したからに他ならない。とかく、市場に勢いがあるとき人は無意味に強気になる傾向があり、弱気相場では必要以上に精神的にダメージを負う傾向がある。その心理的なブレが適切な建て玉操作を阻害する主たる原因なのである。


損切りを実行できずに許容範囲以上の損失をだしたり、感情では買いだと思っているのに躊躇して買い注文をだせなかったりする。買いそびれた株がロケットのように上昇したのを座して見つめるだけで、自身の実行力のなさに欲求不満を覚えたりする。人が欲求不満や恐怖を感じるのは、損したときだけではない。利益のときでも同じように人は恐怖を感じる。少しばかりの利益がでたとき、このまま放っていたらこの利益が吹っ飛んでしまうのではないかと結果的に早すぎる利食いをしてしまうことだって十分に考えられる。このように欲求不満や恐怖の感情はトレード結果に悪影響を及ぼす。


儲け続ける一握りの投資家は市場環境の中で精神状態を適切にマネジメントする術を知ってか知らずか身につけている。マーケット情報を誤読して、不安や恐怖を想起することはない。後ろ向きの精神状態がトレードに悪影響を及ぼすことを知っている。生活の乱れや職場でのストレスが投資判断に関係していることも理解している。損失は敗北ではなく、ゲームを続ける上での避けられないコストであると認識している。ポジションを構築する前にあらかじめ自分なりのリスクを定義している。建て玉、ホールドあるいは仕切りの際に必要以上の緊張もせず、常にストレスなく気楽に対応できる。内なる声に耳を傾け、直感に素直に従う。ストレスなどは感じない。そのようなトレードを行う上で理想的な心理状態を『ゾーン』と呼ぶそうだ。


投資家がゾーンの状態に近づくにつれ、状況に応じて適切な対応がとれるようになる。自分の判断が正しいのかと実行を躊躇することもない。間違ったときは素直に過ちを認め、失敗から学び、より賢くあろうと努める。適切な精神状態の獲得が好循環を生み、投資に対する見識は深まり、経験と共に賢くなる。結果、どんどん投資の実行が単純で容易なものになる。儲かる投資家とそうでない投資家の違いは、要するに投資への精神的なアプローチの仕方の違いであり、結局はそれが全てなのだ。


・・・と、いったようなことを以下の3冊の本から学びました。トレードと心理的な側面はどうやら切っても切れない関係にあるのである。投資に関する知識やスキルを身につけたはずなのになにかが足りないと思っている真面目な投資家さんは読んでみるとよいかもしれない。とりあえず楽に儲かる旨い話はないかと思っている人は、必要が生じるまでは読んでも学ぶべきことは少ないことと思う。目標は一貫して勝てる投資家になること。いつになったらゾーンの境地に達するのかなあと、見果てぬ長い旅にちょいと消化不良な毎日です。世の中、自分の感情ほどワケのわからぬものはないからなあ・・・。

⇒ 相場心理学を学ぶための本



 人気ブログランキングに登録しました。目 指すは10位圏内!!
ちょっとでも日記が役に立ったと思った ら、ポチッと押してくださると嬉しいでーす。


管理サイト一覧
不動産投資日記をまとめて読むなら 株と不動産でお気楽投資
おいしいもの探しは ギンブラ
主治医探しなら 銀座の 歯医者さん
NBA日記はじめました NBA観戦記


posted by ジェレミー・茂 at 00:35| 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年02月03日

2つの借入金返済方式

 まず「税引き前収入(またはキャッシュフロー)」と「申告所得」および「税引後収入」の関係性をもう一度思い出してもらうことにしましょう。表Cを再掲します。


表C 税引き後収入
税引き前収入
+)借入金の元金返済部分
−)減価償却費
――――――――――――――――― 「申告所得」
−)所得税 (申告所得 × 所得税率)
−)住民税 (申告所得 × 住民税率)
――――――――――――――――― 
税引き後収入


 表Cを眺めると、借入金の元金部分が増えれば、申告所得が増えて結果的に支払う税金も増え、税引き後収入を押し下げる、という関係性が認められます。つまり、借入金の元金返済部分の多寡が税金の支払いに大きく関与するという事です。では今回は毎年の借入金の元金返済部分がどのように計算されるのか、を論点としてみることとしましょう。借入金の返済方式としては、次の2つが代表的です。

・ 元利均等返済方式
・ 元金均等返済方式


続きは、また次回の日記で!!



 人気ブログランキングに登録しました。目指すは10位圏内!!
ちょっとでも日記が役に立ったと思ったら、ポチッと押してくださると嬉しいでーす。


管理サイト一覧
不動産投資日記をまとめて読むなら 株と不動産でお気楽投資
おいしいもの探しは ギンブラ
主治医探しなら 銀座の歯医者さん


posted by ジェレミー・茂 at 18:26| 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年01月25日

設備を買っても税金はかかる

土地、建物を取得すると毎年固定資産税および都市計画税が課せられますのと同様に、償却資産(土地、建物以外の事業用資産のこと。平たく言えば設備のこと)にも
固定資産税が課せられます。償却資産とは、具体的には次のようなものです。

1. 構築物
受・変電設備、予備電源設備、舗装路面、庭園、門、
塀・緑化施設等の外構工事、看板(広告塔等)、ゴルフ練習場設備、
建物附属設備(建築設備、内装等)等

2. 機械及び装置
各種製造設備等の機械及び装置、クレーン等建設機械、
機械式駐車場設備(ターンテーブルを含む。)等

3. 船舶
ボート、釣船、漁船、遊覧船等

4. 航空機
飛行機、ヘリコプター、グライダー等

5. 車両及び運搬具
大型特殊自動車、構内運搬車等、貨車、客車等

6. 工具、器具及び備品
パソコン、陳列ケース、看板(ネオンサイン)、医療機器、測定工具、
金型、理容及び美容機器、衝立等


上記のような償却資産を取得した場合、毎年固定資産税の支払いが発生します。では、そのコストはどの程度なのでしょうか?例を用いて、計算してみましょう。


所有する資産はルームエアコン、看板(ネオンサイン)、舗装路面(コンクリート敷)と
仮定して平成18年度の税額を計算してみることにしましょう。条件は以下の通りです。

償却資産名 取得年月 取得価格 耐用年数
 ルームエアコン  平成16年11月 500,000円 6年
 看板(ネオンサイン)  平成16年 2月 1,600,000円 3年
 舗装路面(コンクリート敷)  平成17年 9月 2,700,000円 15年


平成18年の税額を計算するため、平成16年に取得したルームエアコンと看板は前年前に取得した資産欄に、平成17年に取得した舗装路面は前年中に取得した資産欄に計上します。以上の数値を入力すると下図のようになります。平成18年度の前述の償却資産にかかる固定資産税は46,700円と計算されました。(下記の図は、
不動産キャッシュフローシュミレーターを使用し計算したものです)

不動産キャッシュフローシュミレーター



 人気ブログランキングに登録しました。目指すは10位圏内!!
ちょっとでも日記が役に立ったと思ったら、ポチッと押してくださると嬉しいでーす。


管理サイト一覧
不動産投資日記をまとめて読むなら 株と不動産でお気楽投資
おいしいもの探しは ギンブラ
主治医探しなら 銀座の歯医者さん


posted by ジェレミー・茂 at 17:27| 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

広告


この広告は60日以上更新がないブログに表示がされております。

以下のいずれかの方法で非表示にすることが可能です。

・記事の投稿、編集をおこなう
・マイブログの【設定】 > 【広告設定】 より、「60日間更新が無い場合」 の 「広告を表示しない」にチェックを入れて保存する。